부동산 시장은 금리와 정책 변화에 민감하게 반응한다.
1주택자와 다주택자 모두 예외 없이 영향을 받는 상황에서 내 집값은 안전할까?
규제의 흐름, 금리의 방향, 그리고 보유 전략까지 지금 확인해야 할 포인트를 짚는다.
1. “규제가 풀리면 집값이 오른다?” 반복되는 부동산 규제의 사이클
한국의 부동산 시장은 유독 정부 정책의 영향을 많이 받는다.
특히 ‘규제와 완화’가 반복되는 사이클은 집값에 직접적인 파장을 준다. 과거 사례들을 보면 이 패턴은 꽤 뚜렷하게 나타난다.
규제가 강화되면 거래가 얼어붙고 정책이 완화되면 반사적으로 가격이 반등한다. 그 사이에서 1주택자, 다주택자 모두 정책을 해석하고 선제적으로 움직이려 한다. 대표적인 사례로는 2017년 8·2 대책과 2020년 6·17, 7·10 대책을 들 수 있다.
이 시기엔 다주택자에 대한 양도세 중과, 종부세 강화, 전세자금 대출 규제 등 전방위적인 고강도 조치가 시행됐다. 반면 2022년 말부터는 다주택자 양도세 중과 유예, 종부세 일부 완화 등 다시 ‘풀어주는’ 흐름으로 전환됐다. 이 과정에서 집값은 상승과 하락을 반복했고 실수요자와 투자자 모두 혼란을 겪었다.
문제는 이런 규제 사이클이 ‘정책 피로도’를 높이고 시장 참여자들의 신뢰를 떨어뜨린다는 데 있다. 특히 수도권 외곽이나 지방 중소도시의 경우 규제 해제의 수혜를 받기도 하지만 정작 시장에선 거래가 되지 않아 실질적인 효과가 미미한 경우도 많다.
반대로 서울이나 강남처럼 규제와 무관하게 강세를 유지하는 지역은 ‘정책 역설’을 보여주기도 한다.
정부는 정책의 일관성을 강조하지만 정치 일정이나 여론에 따라 부동산 정책이 바뀌는 경우가 많아 예측이 어렵다.
따라서 시장 참가자 입장에선 정부 발표만 믿고 움직이기보다는 거시경제 흐름과 지역별 수요·공급 구조를 함께 분석해야 한다.
결론적으로 규제의 방향이 바뀐다고 해서 무조건 집값이 오르거나 내리는 건 아니다.
다만 정책 신호에 민감한 시장의 특성상 단기적 가격 변동은 불가피하며 이러한 구조를 이해하고 미리 준비하는 것이 중요하다. 현재처럼 금리 부담이 높은 시기에는 규제가 완화되어도 투자심리가 즉각 회복되기는 어렵다. 그만큼 지금은 ‘정책’보다는 ‘기초 체력’에 집중해야 하는 시기다.
2. 금리 인상이 만든 변수, 1주택자의 자산 방어 전략
부동산 시장에서 금리는 ‘심리’와 ‘실제 구매력’을 동시에 흔드는 핵심 변수다.
특히 1주택자의 경우 실거주 목적이 크기 때문에 금리 변화는 단순한 투자 수익률이 아니라 ‘생활의 안정’과도 직결된다. 최근 몇 년 사이 기준금리는 0.5%대에서 3%를 넘는 수준으로 급등하며 주택담보대출 이자 부담을 크게 늘렸다.
실제로 한국은행에 따르면 2020년 말 2%대였던 주담대 금리는 2023년 중반 5%를 넘겼고 이는 중산층 실수요자들의 구매 여력을 크게 위축시켰다. 특히 수도권 외곽이나 신도시 지역처럼 대출 의존도가 높은 지역일수록 이자 부담으로 인해 실수요자의 진입이 어려워지며 집값이 하락하거나 정체되는 현상이 뚜렷해졌다.
1주택자의 입장에서 금리 상승은 ‘부채 관리’와 ‘보유 전략’ 모두를 재조정해야 하는 신호다.
첫째, 고정금리로 갈아타거나 이자 부담이 낮은 상품으로 재구조화하는 것이 기본이다.
둘째, 실거주 목적으로 보유하는 주택은 단기 시세보다는 중장기적인 수요 흐름, 특히 해당 지역의 교통, 학군, 재개발 계획 등을 면밀히 점검해야 한다.
셋째, 현금 흐름이 악화될 경우에는 무리한 보유보다는 매도를 통한 리스크 절감도 전략적으로 고려할 수 있다.
최근에는 ‘1주택자 보호’ 기조에 따라 일부 규제가 완화되고 있다. 예를 들어 생애 최초 주택 구입자에 대한 세금 감면과 대출 규제 완화 그리고 보금자리론 확대 등이 대표적이다.
그러나 이는 정책적 유연성일 뿐 금리 고점이 지속되는 한 실수요자 부담은 여전히 크다.
더불어 고금리 시대에는 부동산 외 자산과의 분산 전략도 필수다. 예금, 채권, ETF 등 안정적인 수익을 낼 수 있는 금융상품과 병행해 1주택을 유지하는 방식이 현실적인 대응책이 될 수 있다.
결론적으로 1주택자는 ‘보유에 대한 확신’이 있는 경우가 대부분이다.
하지만 지금처럼 고금리·고물가 환경에서는 단순한 보유가 아닌 ‘유지 가능한 보유’를 위한 전략적 관리가 필요하다. 특히 대출비율이 높은 경우엔 실거주 목적이라도 객관적인 재무 분석을 병행해 결정해야 한다.
3. 다주택자의 셈법의 양도세, 보유세, 임대 규제의 삼중고
다주택자에게 있어 부동산은 단순한 주거 수단이 아니라 ‘자산’ 그 자체다.
따라서 정책 변화에 가장 민감하게 반응하는 집단이기도 하다. 특히 지난 몇 년간 이어진 고강도 규제로 인해 다주택자들은 양도세 중과, 보유세 증가, 임대사업자 혜택 축소 등 삼중고에 직면해 왔다.
우선 양도소득세 중과세는 대표적인 규제 항목이다. 2주택 이상 보유자는 1주택자에 비해 최고 20%포인트의 세율이 더 붙는다. 이로 인해 매도를 포기하고 ‘버티기’로 전환한 사례도 많았다.
하지만 2022년부터는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 시행되면서 일부 주택 시장에서는 매물 출회가 늘기도 했다. 문제는 이러한 정책이 언제든 다시 바뀔 수 있다는 불확실성이다.
보유세 역시 부담이다. 종합부동산세는 공시가격과 세율 인상 그리고 다주택자에 대한 중과 조치가 복합적으로 작용하며 매년 수백만 원 이상을 납부해야 하는 사례가 많다.
특히 수익형 부동산이 아닌 경우 월세 수익으로 세금을 감당하기 어려운 구조도 발생하고 있다. 이는 다주택자의 '보유 유지'에 대한 압박 요인으로 작용한다.
또 하나의 이슈는 임대차 시장에 대한 규제다. 임대차 3법으로 대표되는 전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등은 임대인의 권리를 제한하고 다주택자 입장에서는 ‘수익률 하락’과 ‘운용의 유연성 저하’를 초래했다.
결국 일부 다주택자들은 임대사업자 등록을 해지하거나, 장기적 임대보다는 단기 매도로 방향을 틀기도 했다.
이 모든 변수를 고려할 때 다주택자에게 중요한 건 ‘수익률’보다 ‘유동성’이다. 언제든 자산을 처분하거나 전환할 수 있어야 하며 이를 위해선 지역별 수요, 향후 개발 계획, 수익 대비 세금 구조 등을 냉정하게 점검해야 한다.
특히 지금처럼 금리는 높고 정책은 유동적인 시기에는 ‘지키는 전략’이 수익보다 우선이 된다.
급매로 내놓거나 헐값에 정리하기보단 세금 유예 기한이나 임대 수익 구조 개선을 통해 유지할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하다. 또한 전문가와의 세무 상담을 통해 중장기적인 자산 조정 계획을 세우는 것이 바람직하다.